合同解除需要法定条件和约定条件,而且解除合同通知还需要具备有效的送达方式,不具备以上条件,不仅没有送达,而且达不到解除合同效果。相反,在合同没有有效解除时,擅自和别人再次签订房产买卖合同,构成严重违约。
【基本案情】
2012年9月16日,甲乙双方通过中介公司签订《房地产买卖中介合同》,约定,甲购买乙位于栖霞新街太阳城×幢×室房屋一套,并约定,双方义务、付款方式、违约责任等内容,合同签订后,甲当场交付购房定金及中介费。因乙在合同没有解除的情况下与第三人签订房屋买卖合同,将诉争房产卖于第三人并办理过户手续,并起诉甲支付违约金70500元和诉讼费。
2012年12月12日,甲委托李平律师向南京市栖霞区人民法院反诉,要求乙承担违约责任。
【审理结果】
调解结案。
【答辩观点】
1、乙辨称其于2012年11月27日在中介公司处向甲送达律师函催告,截至起诉之日,双方合同已经解除。李平律师认为,首先该份所谓的律师函无论是内容还是签名均为打印,形式上不真实,而且没有律师所的章,违反律师法的相关规定;2、由于该份所谓的律师函只送达到甲的男朋友丙,而丙没有代收甲文书的授权,而且甲也没有收到该份文书,代理人认为,该份律师函的送达没有完成;3、在合同没有解除的情况下,由于乙将涉案房屋售与第三人并办理过户手续,造成甲实际无法履行合同,即使甲有逾期付款的一般违约行为,但是乙的行为构成根本违约,其应当承担合同不能履行的主要责任。